Налог на второе жилье. Кадастровый «рэкет». Почему увеличивается налог на недвижимость? Было ли повышение налога на имущество

Налог на недвижимость 2019 года претерпел серьезные изменения. Причиной стал факт того, что принятая за основу, оценочная величина не отражает настоящей стоимость объекта. Ранее размер налога определяла цена, указанная БТИ.

Но проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, законодатель пришел к выводу, что в бюджет не поступает внушительная сумма. Именно увеличение бюджетных средств стало причиной для внесения кардинальных изменений в формирование налога на недвижимость граждан.

Пилотный вариант уже прошел свои стадии. На основании выводов, сделанных по результатам проведения, гражданам предлагается вариант безболезненного перехода на новый формат налогообложения.

До этого года налог на недвижимость формировался исходя из стоимости, заявленной по БТИ. Инвентаризационная оценка принимала в расчет определенные факторы, из которых формировалась ставка:

год строительства;
тип перекрытий и вид конструкций;
затраты на строительные материалы и работы.

Однако в результате стоимость получалась критично далекой от реальной рыночной. Получалось так, что в казну бюджета поступали отчисления только от части стоимости. При этом расчеты производились именно по рыночной цене. На выходе создавались условия для того, чтобы успешно проводить различные манипуляции с недвижимостью.

По этой причине были внесены изменения, и теперь за исходную, определяющую величину принимается только кадастровая оценка. Кадастровая стоимость включает в себя все факторы, которые влияют на рыночную цену. Поэтому именно эта величина считается максимально отражающей действительную. В оценку входят много показателей, помимо тех, что учитывались по БТИ:

местоположение;
развитость самого района и места, где расположен дом;
наличие местных достопримечательностей, ценностей культуры;
присутствие паркинга, охраны, наблюдения.

То есть в расчет стоимости принимается каждый показатель. Кадастровая оценка обновляется раз в пятилетку. Это оговорено законодательством.

Основы новой реформы

Внедренная в полную силу реформа в налоговой ставке коснется любой недвижимости, распространяется и на вторую квартиру в собственности. Суть изменений в том, чтобы сделать сделки и операции с недвижимостью предельно прозрачными. Слишком много уходит материальных средств в карман мошенников, тогда как должны работать на блага граждан своей страны.

Поскольку разница между оценкой БТИ и кадастровой значительна, новый закон предусматривает щадящий режим для повышения. Нововведения разбиваются на 5 этапов с постепенным повышением налога на имущество.

Чтобы не обрушить ситуацию и не привести к материальному кризису граждан, налог будет расти раз в год на 20%. Через пять лет повышение должно быть прекращено как достигшее конечной отметки.

Такая осторожность необходима уже потому, что если внедрить налог на приватизированную квартиру в полном объеме, сумма окажется неподъемной. Даже для людей с достатком выше среднего такой размер нанесет серьезный урон материальному и экономическому положению. Поэтапное же увеличение не вызовет резонанса.

За что нужно платить

Нужно отметить, что налог в каждом регионе будет отличаться. Так, в обеих столицах он будет самым высоким уже потому, что в этих городах другой уровень жизни.

Однако закон установил рамки, выше которых исчисления не могут производиться: 0,1 % от конечной кадастровой стоимости недвижимости. Опять же в зону исключения за «коридор» попали Москва и Санкт-Петербург. Города особой насыщенности и повышенного комфорта, для них ставка может быть по значению выше.

По новому закону налогообложению подлежат не только жилые квартиры и домовладения. Теперь платить придется за те объекты, которые находятся в стадии строительства. Налог предусмотрен и для тех комплексов, где есть площади жилого назначения. Обращается внимание на хозяйственные постройки метражом до 50 м на участках, которые предназначены для строительства, ведения своего хозяйства.

Садовые постройки, включая жилые дома, также относятся к категории облагаемой недвижимости. Однако по закону не все садовые дома окажутся под действием налога, поскольку есть ограничения по площади.

Если во владении несколько жилых объектов, налог может взиматься суммарно. Однако здесь уже может действовать налоговый вычет, . То есть при владении множественной недвижимостью, необходимо отдельно проводить уточнения перед тем, как производить оплату.

Регионам дано право самостоятельно устанавливать налоговую ставку для каждого региона. Также самостоятельно власти управления устанавливают категории для льготных начислений.

Детальная лекция по налогам на имущество:

Льготные категории

Однако законодатель понимает, что даже щадящий подъем размера налога ударит по самым слабым и незащищенным категориям лиц. Поэтому предусмотрены послабления вплоть до полного освобождения от налога для:

инвалидов 1-2 групп;
малоимущих семей;
ветеранов ВОВ;
пенсионеров.

Для льготных групп введен норматив в виде обязательного метража для вычета из основной площади:

комнаты — 10 м;
квартиры — 20 м;
частные дома — 50 м.

Расчет проводится предельно просто: из общей площади вычитается норматив. И только после этого на остаток метража начисляется ставка. Так, если в собственности ветерана квартира 30 м, то он проводит расчет так: 30 м — 20 м = 10 м. Именно за эти 10 м собственник будет обязан оплатить налог. Если же после вычитания остается полный ноль, налог не уплачивается.

Новый закон внес много изменений, повлияв и на минимальный срок владения. Однако каждое изменение сопровождается поправками и оговорками с целью сохранения прав каждого собственника.

Через полгода россиян ждет большой сюрприз - они получат извещения об уплате налога на недвижимость. Начиная с 2016 года налог на имущество физических лиц рассчитывается по новым правилам в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ. Органы власти 28 субъектов Российской Федерации приняли решение о применении с 1 января 2015 года кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

Введение его будет поэтапным - по 20% в год, а к 2020 году мы будем платить уже полный налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости, а не по оценке БТИ, как было раньше. Но проблема в том, что и кадастровая стоимость может сильно отличаться от рыночной. Причем не в пользу собственника. Несмотря на то, что многие граждане что-то слышали о повышении размера налога, мало кто знает, сколько именно ему придется потратить на уплату налога в 2020 году. И, по оценкам экспертов, многие будут просто не в состоянии это сделать.

«Известия» попросили консалтинговую компанию Berkshire Advisory Group рассчитать сумму налога для разных типов квартир (1-, 2-, 3-комнатных в «сталинках», «хрущевках» и типовых панельных домах) в разных районах столицы, поскольку там самая драматичная ситуация из-за высокой стоимости недвижимости. В регионах тенденции, разумеется, те же, но масштабы не такие пугающие.

В этих таблицах мы рассчитали расходы по величине налога по годам, основываясь на данных крупных девелоперов - группы компаний «Конти» и портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru). У них мы взяли готовую аналитику по стоимости квадратного метра, - рассказала генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. - Ставки налогообложения устанавливаются на уровне субъектов федерации, зависят от площади и стоимости жилья. В рамках нашего исследования для единообразия мы для сравнения приняли ставку 0,1 % от рыночной стоимости квартиры.

За основу были взяты типовые квартиры. Например, налог на однокомнатную столичную «хрущевку» площадью 30 кв. м (за вычетом 20 кв. м, которые не облагаются налогом) возле метро «Молодежная» вырастет к 2020 году с 567,61 рубля до 2838,05 руб. А налог на трехкомнатную «сталинку» площадью 71 кв. м (за вычетом 20 кв. м) возле метро «Фрунзенская» вырастет с 9256,36 рубля до 46281,78 рубля.

Больше всего у экспертного сообщества вопросов к оценщикам.

До июня этого года кадастровую стоимость недвижимости оценивали независимые оценщики. То есть Росреестр проводил конкурс, выбирал оценочные компании, которые методами массовой оценки определяли кадастровую стоимость, - поясняет Ирина Вишневская. - На всю российскую недвижимость было выбрано менее десяти таких компаний. Но поскольку методы массовой оценки - это «средняя температура по больнице», то случалось, что даже в одном доме стоимость одинаковых квартир отличалась в три раза. Соответственно, и налог был разным.

После принятия нового закона оценкой недвижимости будут заниматься государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые будут созданы в каждом регионе, - рассказывает Вишневская. - То есть государство само для себя будет оценивать «рыночную» стоимость недвижимости. И сейчас экспертное сообщество очень обеспокоено этим. К независимым оценщикам были очень серьезные требования. А к сотрудникам-оценщикам ГБУ кратно ниже - и в части опыта оценочной деятельности, и в части численности оценщиков будущих ГБУ. И есть очень большие опасения, что ГБУ, как и любое бюджетное учреждение, будет защищать интересы государства.

По словам доктора экономических наук, профессора кафедры труда и социальной политики МИГСУ РАНХиГС, члена Экспертного совета правительства РФ Любови Храпылиной, нас ждут «массовые человеческие трагедии».

Налог по кадастровой стоимости станет страшной нагрузкой для людей, у которых нет возможности заплатить такую сумму, - говорит Храпылина. - Очень много пожилых людей имеют дорогостоящие квартиры. И им надо переезжать. Но даже если они не против, есть очень важная проблема. Люди со сниженной социальной защитой самостоятельно абсолютно неспособны организовать подобные дела. И рассчитывать на добросовестных риелторов тут не стоит.

Чего стоит ожидать в ближайшее время? Эксперты называют три вещи: миграцию жителей из центра на окраины, выброс на рынок инвестиционных квартир и возросшую нагрузку на суды.

К концу этого года - началу следующего мы будем наблюдать динамику переезда малообеспеченных семей из большего жилья в меньшее, так они попытаются сократить расходы на налоги. Кроме того, на рынок будет выброшено огромное количество жилья. Люди имели свободные деньги, покупали квартиры для сдачи в аренду, детям. Теперь они не смогут содержать их, - говорит Вишневская.

Что же можно сделать для того, чтобы снизить налог? У гражданина есть право оспорить установленную государством кадастровую стоимость путем приведения ее к рыночной.

Если вы не согласны, что ваша квартира стоит 20 млн рублей, вы можете обратиться к независимому оценщику. Он придет, осмотрит, оценит ее по всем оценочным методикам с учетом всех факторов. После этого вы обращаетесь в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, - рассказывает Ирина Вишневская. - Сейчас это очень широко распространенная практика.

Однако муниципалитеты тоже получили право оспаривать кадастровую стоимость, если они считают ее заниженной. Поэтому государство будет биться за то, чтобы пополнять бюджет, а люди - биться за то, чтобы не переплачивать.

Наличием в собственности второй квартиры сложно кого-то удивить. Многие сохраняют доставшееся по наследству жилье или специально покупают дополнительное, чтобы сдавать его в аренду.

В 2016 году были приняты изменения в законодательство, которые коснулись налога на недвижимость. Разберемся с тем, как оплачивается налог на вторую квартиру в 2017 году.

Налог на имущество, если две квартиры в собственности

Налогу на имущество физлиц посвящена гл. 32 НК РФ . Вопросы, связанные с кадастром, регламентирует Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ .

Налог на недвижимость является местным. То есть средства, полученные от него, остаются в местном бюджете. Ставки налога также местные. В прошлом году многие регионы ввели низкие ставки, однако в связи с кризисом они повышаются и стремятся к установленным в Москве.

Данный вид налога уплачивают все владельцы недвижимости.

Налогом облагаются не только квартиры, но и дома, дачи, хозяйственные постройки на территории домов и дач, гаражи, машиноместа и объекты недостроенной недвижимости. На хозпостройки пока действует нулевая ставка.

Главным нововведением в системе обложения налогом недвижимости стала стоимость объекта, на которой базируется расчет отчислений. Раньше ее брали из оценки БТИ. Там учитывалась площадь жилища, год постройки дома и наличие или отсутствие так называемых удобств, то есть водопровода, канализации и ванны. Оценки БТИ сильно отличались от реальной рыночной цены квартиры.

Теперь в расчетах используется кадастровая стоимость жилья. В ней учтен не только населенный пункт, в котором находится квартира, но и район, а также иные показатели, что привело к тому, что кадастровая стоимость приближена к рыночной. Соответственно, и налоги на недвижимость возросли. Узнать кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра, нужно только знать его кадастровый номер.

Налог следует уплачивать со всех объектов недвижимости, находящихся в пользовании. С этой точки зрения начисление налога на вторую квартиру ничем не отличается от налога на первую или восьмую. Разница существует только для льготных категорий населения, освобожденных от уплаты налога на квартиры.

Налог на недвижимость уплачивают за прошлый год. Если вы купили квартиру в этом году, платить ничего не нужно. Если же вы продали квартиру, но она принадлежала вам несколько месяцев прошлого года, то за эти месяцы нужно заплатить.

Как рассчитать налог на вторую квартиру

Плательщикам налога с недвижимости государство сделало определенное послабление. Называется оно налоговым вычетом. Налоговый вычет - это часть площади жилья, которая налогом не облагается. Для квартиры налоговый вычет составляет 20 кв. м, для дома - 50 кв. м, для комнаты в коммуналке - 10 кв. м.

Для того, чтобы перевести налоговый вычет в денежную форму, нужно разделить кадастровую стоимость жилья на его площадь, а результат умножить на площадь вычета. Полученный результат вычитается из стоимости жилья по кадастру, и получается база налогообложения. Ее нужно умножить на налоговую ставку. Полученная сумма и составит налог.

Налоговая ставка на объекты жилой недвижимости зависит от их кадастровой стоимости. Если объект стоит 10 млн. рублей и меньше, ставка - 0,1 %, до 20 млн. рублей - 0,15%; до 50 млн. рублей - 0,2%, до 300 млн. рублей - 3%.

Проиллюстрируем расчет примером. Допустим, нужно рассчитать налог на квартиру, общая площадь которой составляет 100 кв.м, а стоимость по кадастру равна 3 млн. рублей. Решим задачу по исчислению налога в 4 действия:

вычисляем стоимость квадратного метра жилья: 3000000 руб./100 кв. м =30000 руб/кв. м.;
узнаем размер налогового вычета: 30000 руб/кв. м*20 кв. м = 600000 рублей;
вычисляем базу налогообложения: 3000000-600000= 2400000 рублей;
умножаем базу на ставку и получаем размер налога: 2400000*0,1% = 2400 рублей.

Налог на вторую квартиру для пенсионеров

Говорить именно о второй квартире как об объекте налогообложения имеет смысл для льготных категорий населения, к которым относятся и пенсионеры. Пожилые люди от уплаты налога на недвижимость частично освобождены. Это означает, что если у них имеется одна квартира, то налог не платится вовсе, а если объектов недвижимости несколько, то от уплаты налога освобождается только один из них. Льготник имеет право выбрать, какой именно объект будет освобожден от налога. Естественно, зачастую выбирают тот, налог на который выше.

Льготники делятся на тех, кто имеет льготу по федеральному законодательству и пользуется ей на всей территории России, и тех, кому льгота предоставлена на местном уровне. Во втором случае списки следует запрашивать в местных органах власти.

Федеральными льготниками по налогу на недвижимость являются:

лица, имеющие звание Героя России или СССР;
граждане, имеющие инвалидность I или II группы, и инвалиды детства. Инвалиды III группы платят налог на общих основаниях;
лица, признанные участниками Великой Отечественной войны, и лица, к ним приравненные;
лица, пострадавшие от различных происшествий и испытаний: ликвидаторы ядерных аварий, заболевшие лучевой болезнью или ставшие инвалидами в результате испытаний и т.п.;
военнослужащие и лица, уволенные с военной службы по положительным основаниям с выслугой не менее 20 лет, члены семей военных, признанные потерявшими кормильца в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих» от 27.05.1999 г. № 76-ФЗ, воины-интернационалисты, супруги и родители военных, погибших при исполнении обязанностей воинской службы;
пенсионеры.
представители творческих профессий - в отношении творческих студий, а также жилья, используемого под общедоступные библиотеки и музеи.

Также от уплаты налога освобождены владельцы хозяйственных построек площадью до 50 кв. м на приусадебных участках и дачах. Сами дома и дачи налогом облагаются.

Если у вас остались вопросы по налогообложению недвижимости, обратитесь за консультацией к юристам нашего сайта онлайн.

Статья написана при участии ответственных лиц и экспертов.

Раньше годовая сумма налога была столь мала, что многие наши соотечественники даже затруднялись ответить на вопрос: платят они налог на имущество или нет. Теперь же все изменилось. Новые правила расчета налога, а также быстрота реакции фискальных структур государства не только не оставляют собственникам возможности и дальше не замечать налог, но и заставляют почувствовать его ощутимое бремя на своем кошельке.

Как это понимать

Постараемся разобраться, что значит «расчет налога по кадастровой стоимости». Кадастровая стоимость – это, в принципе, та же рыночная стоимость объекта недвижимости. Просто представьте себе цену, за которую вы готовы продать свою квартиру (вы ведь оцените ее справедливо), допустим это будет 5 млн. рублей. А теперь умножьте это число на процентную ставку по налогу на имущество, она может быть разной, в зависимости от региона или вида недвижимости (от 0,1 до 2%), например, 0,2%. Получим годовую сумму налога на вашу квартиру – 10000 рублей.

Все цифры взяты примерно, без понижающих коэффициентов, но позволяют реально оценить будущие налоговые платежи.

Как было раньше

Дело в том, что долгое время налог на имущество рассчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости здания – т.н. стоимость БТИ, которая определялась, исходя из стоимости кирпичей, досок, гвоздей и т.д., на момент постройки дома. И впоследствии эта стоимость не переоценивалась, а совсем наоборот – учитывался износ здания, и стоимость регулярно корректировалась в сторону уменьшения. Вряд ли такую оценку можно назвать справедливой, ведь жители двух одинаковых квартир платили примерно одинаковую сумму налога, несмотря на то, что одна квартира могла находиться в центре Москвы, а другая – на окраине Ухты.

Как стало теперь

База. Сейчас налог исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Теперь при оценке дома, квартиры или участка на первый план выходят его потребительские характеристики: удаленность от центра, обеспеченность социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники), экологическая составляющая (парки, водоемы), в общем, все то, что формирует рыночную цену объекта недвижимости.

Узнать текущую кадастровую стоимость своей квартиры, дома или участка можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе налоговый калькулятор, достаточно ввести кадастровый номер своего объекта и нажать «далее».

Ставка. Налог на имущество (так же, как и налог на землю) относится к местным (региональным налогам), а значит, каждый субъект федерации имеет право самостоятельно устанавливать ставки налога, хотя в целом у различных субъектов они приблизительно равны. Нужно также понимать, что чем дороже оценена ваша квартира или дом, тем выше будет ставка. Так, например, по Московской области минимальная ставка 0,1% присваивается квартирам стоимостью до 3 млн. рублей, а вот за квартиру свыше 7 млн. рублей или за дом, независимо от стоимости, придется рассчитывать свой налог, исходя из ставки 0,3%. Дороже всего обойдется налог владельцам квартир и домов, оцененных выше 300 млн. рублей. Для них установлено значение в 2%. Узнать информацию о текущих ставках налога в своем регионе можно так же на сайте Федеральной налоговой службы.

Вычеты и льготы – это, в принципе, стандартная составляющая любого фискального инструмента. Итак, вне зависимости от площади объекта, вам полагаются вычеты . Если у вас комната в коммунальной квартире, то налог не уплачивается с 10 кв. метров площади. Если отдельная квартира, то вычет составляет 20 кв. метров, с дома или коттеджа – уже 50 кв. метров. При этом не нужно никуда идти, нести документы и что-то доказывать, налоговый вычет рассчитывается автоматически, и вы получаете квитанцию уже с его учетом. Таким образом, если у вас есть «домик в деревне» площадью 50-60 метров квадратных, то можно особо не переживать за свой кошелек, новый налог ударит, в первую очередь, по владельцам больших коттеджей и квартир.

Еще одна составляющая – это льготы . Всего есть 15 категорий льготников, с их списком можно ознакомиться на сайте ФНС в том же разделе, где указаны ставки налога. Следует лишь дополнить, что для всех категорий размер льготы составляет 100% в отношении одного объекта недвижимости каждого вида. Таким образом, если семья пенсионеров, каковые являются льготниками, исторически имеет квартиру в центре Москвы и дачу в ближайшем Подмосковье, то им можно забыть о налоге на имущество вовсе. Если же квартир больше одной, то очевидно, что льготник имеет возможность оплачивать налог по второму объекту либо перед ним стоит выбор – выставить объект на продажу.

И, наконец, последняя составляющая налога на имущество, носящая временный характер – это коэффициент к налоговому периоду (не относится к налогу на землю). Суть его в том, что законодатель в целях смягчения налогового бремени ввел постепенный переход на новый порядок расчета налога на имущество.

Так, в 2016 году оплате подлежат только 20% от рассчитанной суммы налога, в 2017 – 40% и так до 2020 года, когда планируется ввести его 100-процентную уплату.

Представим наглядно, как будет выглядеть сумма налога на имущество по стандартной трехкомнатной квартире площадью 87 кв. метров, расположенной в Московской области. Кадастровая стоимость квартиры 6’950’000 рублей, налоговая база (минус 20 кв. метров) – 5’352’300 рублей, ставка 0,2% годовых, сумма налога в 2016 году – 2’141 рублей, в 2017 году – 4’282 рублей, 2018 – 6’423, 2019 – 8’564, в 2020 году и далее 10’705 рублей.

Как это работает, и что надо знать

Рассмотрим более подробно сам механизм определения кадастровой стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ. Согласно ему, кадастровая оценка объектов недвижимости проводится не реже, чем 1 раз в 5 лет, но не чаще, чем 1 раз в 3 года (Москва и Санкт-Петербург – не чаще, чем раз в 2 года). Решение о ее проведении принимает Министерство имущественных отношений субъекта федерации. Оно же составляет перечень объектов для оценки и выбирает исполнителя работ – лицензированную оценочную компанию.

Оценочная компания производит массовую оценку отобранных объектов недвижимости. На этом этапе обычно возникают противоречия, поскольку массовая оценка зачастую не учитывает индивидуальных особенностей оцениваемых объектов, которые могут существенно влиять на кадастровую стоимость.

Касумов В.Н. Практикующий юрист, специалист по имущественным отношениям

Часто можно слышать, что кадастровая оценка умышленно завышается и, мол, невозможно продать квартиру или дом по той цене, которая определена для кадастра. Вряд ли это соответствует действительности и, скорее всего, никакого умысла нет. Просто массовая оценка отражает, так сказать, среднюю температуру по больнице. И хотя ее данные являются базой для расчета налога на ближайшие 3-5 лет, сам по себе размер кадастровой стоимости характеризует стоимость объекта недвижимости на момент проведения оценки. Рынок недвижимости может «уйти» вверх или вниз – кадастровая стоимость останется неизменной до следующей переоценки.

Это не значит, что указанная в кадастре стоимость является константой, в разумных пределах ее можно оспорить, и существуют утвержденные государством регламенты, о чем будет рассказано ниже.

После проведения экспертизы отчета об оценке, Минимущество утверждает результаты отчета и отправляет данные в Росреестр для внесения результатов в кадастр. Именно оттуда ФНС берет кадастровую стоимость объектов для расчета сумм налога.

Так, например, в Московской области налог на имущество за 2015 год рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, утвержденной в 2012 году. А в 2015 году в указанном регионе была произведена очередная массовая переоценка, которая устанавливает новую кадастровую стоимость на объекты недвижимости, начиная с 2016 года. Беглый анализ открытых данных показывает, что база для расчета налога на недвижимость увеличилась, в среднем, на 30%. Т.е. наши дома и квартиры снова подорожали, и в 2017 году нас ждет повышение налога на недвижимость против расчетного. Это значит, что расчеты, которые приводились выше для средней 3-комнатной квартиры площадью 87 кв. метров, уже неактуальны.

Так 30-процентный прирост в кадастровой стоимости автоматически обеспечил рост ставки до 0,3% (стоимость квартиры перешагнула рубеж в 7 млн. рублей), а значит, вместо ожидаемых 4282 рублей в 2017 придется заплатить все 8350 рублей, а в 2020 году – 20874 рубля. Следующую переоценку надо ждать примерно в 2018-2020 годах и остается надеяться, что законодатель усовершенствует механизм массовой оценки в целях определения кадастровой стоимости.

Что делать собственнику, если он не согласен

Итак, владелец недвижимости получили на руки квитанцию, и сумма налога совсем его не обрадовала. В данной ситуации можно заплатить налоги и спать спокойно либо воспользоваться своим правом и оспорить результаты кадастровой оценки объекта недвижимости. Если с первым случаем все понятно, то во втором возникает вопрос: «как оспаривать?» Многочисленные публикации в СМИ и интернете традиционно отправляют всех в суд.

В действительности, в целях установления справедливой кадастровой стоимости объекта, существует алгоритм, описывающий 3 возможных варианта действий.

Вариант 1. Неправильная кадастровая стоимость вызвана ошибкой, например, неверно указана площадь объекта, либо неверно указано целевое назначение земельного участка. В этом случае необходимо обратиться с письменным заявлением в региональное Министерство имущественных отношений с приложением копии документов, подтверждающих выявленную ошибку. Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего выносится решение. Если наличие ошибки будет подтверждено, то по объекту недвижимости будет произведен перерасчет кадастровой стоимости, и новые данные будут переданы в Росреестр.

Затраты – 0 рублей.

Вариант 2. Если ошибок при проведении кадастровой оценки не выявлено, но владелец считает, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную, то есть выше цен предложений или сделок по аналогичным квартирам или домам, то целесообразно обратиться в региональную Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по месту нахождения объекта, для установления кадастровой стоимости, равной рыночной.

В данном случае пакет документов будет посерьезнее. Помимо заявления в комиссию, выписки из кадастра, а также правоустанавливающих документов на объект, потребуется отчет об оценке дома или квартиры, выполненный лицензированной оценочной организацией на бумажном носителе и в электронном виде с цифровой подписью.

ВАЖНО! Отчет должен давать оценку рыночной стоимости объекта на дату установления его кадастровой стоимости, но не на текущую дату!

Если стоимость по результатам оценки ниже кадастровой более, чем на 30%, то отчет об оценке должен быть подкреплен еще и экспертным заключением от саморегулируемой организации, членом которой является оценщик.

Если решение положительное, то кадастровая стоимость объекта, равно как и рассчитанная сумма налога, подлежит уменьшению, при этом сумма налога к уплате будет скорректирована только на период, в котором подано заявление, и на последующие периоды. Что это значит?

Комментарий специалиста налоговой службы: это значит, что если владелец недвижимости подаст заявление в комиссию в текущем году, и комиссия рассмотрит его положительно, то налог по новой скорректированной кадастровой стоимости он начнет платить только со следующего года, а ранее уплаченные налоги никто пересчитывать не будет.

В случае отклонения заявления, заявитель имеет право обратиться в Комиссию повторно, устранив нарушения и замечания, либо обратиться в суд.

Бюджет – расходы на независимую оценку: 8000 рублей за квартиру, 30000 рублей за коттедж.

Вариант 3. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости рассматриваются в качестве суда первой инстанции в областных судах. При подаче заявления необходим тот же пакет документов, что и при подаче заявления на Комиссию. По сложившейся практике суд предъявляет те же требования законодательства, что и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Исследуя отчет, суд выявляет формальные нарушения законодательства об оценочной деятельности и, как правило, назначает судебную экспертизу.

Если решение суда положительное, то обычно все происходит так же, как и с положительным решением Комиссии. В случае, если суд первой инстанции вынесет отказ в пересмотре кадастровой стоимости, судом второй инстанции является уже Верховный суд РФ.

Бюджет: квартира – расходы на независимую оценку 8’000 рублей, судебная пошлина – 300 рублей, услуги судебного представителя – около 15’000 рублей, судебная экспертиза – около 20’000 рублей. Итого примерно 43’300 рублей. Коттедж: расходы на независимую оценку 30’000 рублей, судебная пошлина – 300 рублей, услуги судебного представителя – около 15’000 рублей, судебная экспертиза – около 20’000 рублей. Итого примерно 65’300 рублей.

Прежде чем принимать решение о выборе алгоритма действий, владельцу недвижимости следует оценить экономическую целесообразность планируемого шага и понять, сколько же он сможет сэкономить. Пресса уверяет, что подготовив качественные документы, можно в суде или на Комиссии добиться снижения кадастровой стоимости объекта на 40% - весьма впечатляюще. Более того, официальная статистика Росреестра по Московской области подтверждает, что суммарная кадастровая стоимость оспариваемых объектов в 2016 году снизилась на 40%, а в судах даже на 44%.

Почему приходится апеллировать к данным Московской области? Дело в том, что Подмосковный регион является лидером по объемам проводимой работы в данном направлении в силу высокой плотности застройки, широкого диапазона объектов недвижимости как по площади, так и по стоимости, а также в силу наибольшей вовлеченности собственников недвижимости региона в процесс оспаривания кадастровой стоимости. Так вот, 40% - это та же «средняя температура по больнице». Такое большое снижение характерно для объектов большой площади: большие коттеджи, квартиры за 150 кв. метров, огромные земельные участки, ведь чем больше объект, тем больше нюансов надо учитывать при его оценке, и тем больше возможностей снижения кадастровой стоимости. Однако по стандартной квартире ее собственнику вряд ли удастся снизить стоимость более чем на 15%.

Когда известны примерные расходы, также не составит труда рассчитать предполагаемую экономию налогов и выяснить, будет ли экономический эффект от планируемого мероприятия.

Касумов В.Н.

Единственное, что заявителю следует знать, и о чем мало кто говорит, так это то, что даже если Комиссия или суд примут решение о корректировке кадастровой стоимости квартиры, дома или участка в сторону уменьшения, пройдет от 2 до 5 лет (в зависимости от региона), и этот объект снова попадет под общую гребенку очередной кадастровой переоценки. Потому что и решение суда, и решение Комиссии не устанавливают «правильную» кадастровую стоимость имущества навечно, они лишь изменяют несправедливую оценку на конкретную дату и действуют до момента установления новой кадастровой стоимости, установленной на новую конкретную дату. В случае, если собственник будет не согласен с результатами новой кадастровой переоценки, то ему придется вновь отстаивать свои права, в указанном выше порядке понеся соответствующие расходы.

Что можно посоветовать

В данных условиях советы – вещь субъективная, но, тем не менее, есть моменты, которые желательно принимать во внимание.

Во-первых, владельцу следует запросить кадастровые выписки по всем своим объектам. Эти документы можно заказать on-line либо лично в местном отделении многофункционального центра. В выписках отражается текущая кадастровая стоимость объектов и дата ее установления. Кроме того, владелец недвижимости по данным выпискам сможет проверить, есть ли ошибки в определении кадастровой стоимости, и оценить целесообразность дальнейших мероприятий. Кроме того, наличие выписки из государственного кадастра – необходимое условие для оспаривания кадастровой стоимости в дальнейшем.

Во-вторых, желательно завести себе личный кабинет на сайте ФНС, где, помимо налоговых уведомлений и сумм задолженности, можно также увидеть механизм расчета налогов и получить массу другой полезной информации.

В-третьих, всем собственникам следует принять как данность, что по-другому с налогом на недвижимость уже не будет – это новая реальность. Для крупных и/или дорогих объектов недвижимости периодическое и главное своевременное оспаривание установленной кадастровой стоимости имеет смысл. Для владельцев стандартных квартир и, возможно, небольших дач действия по оспариванию их кадастровой стоимости вряд ли принесут ощутимую пользу.

В-четвертых, собственникам нескольких объектов недвижимости, возможно, пришла пора оптимизировать свой имущественный комплекс. Аналитики предрекают обвал рынка, как по квартирам, так и по земельным участкам и коттеджам, поэтому владельцам, которые планировали в ближайшем времени реализовать свою недвижимость, лучше не затягивать. Обвала как такового, скорее всего, не случится, но со стороны продавцов рынок определенно может перенасытится предложениями. На продажу поступят инвестиционные квартиры, не оправдавшие рыночных ожиданий инвесторов, земельные участки, купленные про запас, и коттеджи из серии «строил для большой дружной семьи», которые станут ощутимым бременем для владельцев.

Для тех же, кто только собирается строить свой дом, новый налог на недвижимость – это очень мощный дополнительный стимул более вдумчиво отнестись к площади дома и его планировке. В свете налоговых изменений, старые вопросы звучат по-новому, и гораздо актуальней: нужен ли гараж в доме? для чего мне гостиная 50 метров или сауна с комнатой отдыха и бассейном? А то и того хуже: зачем был нужен 3-й этаж, на который поднимаются раз в год, чтобы стереть пыль?

Поэтому, планируя строительство дома, будущему владельцу следует исходить из того, что в первую очередь он создает объект недвижимости, который, кроме красоты и удобства, будет необременителен в эксплуатации, оптимален в плане налогообложения и который будет востребован рынком в случае необходимости его продажи.

С 2016 года в России вводится новая схема расчёта налога на имущество . Величину налога будет определять не инвентаризационная, как сейчас, а кадастровая стоимость имущества, сформированная на основе рыночной. Об этом говорилось 1 марта на Красногорском форуме по оценке подмосковной недвижимости, сообщил в эфире «Дождь». /сайт/

В этом году россиян по всей России удивит размер налога на квартиры, дачи, гаражи и прочее недвижимое имущество. При этом региональные власти сами устанавливают ставку налога, которая не может превышать 0,3% кадастровой стоимости.

Новый налог на жильё: Не можешь платить - съезжай#Новости_недвижимости@piaspb
http://t.co/6NBr3IBt9P
С 1 января 2 pic.twitter.com/R4MKzWKYfW

Расчёт налога для квартиры в Москве

Для Москвы в расчётах использовалась ставка налога в 0,15%. Примерный расчёт налога сделан для квартиры в 80 квадратных метров, расположенную за пределами Садового кольца Москвы. Предполагается, что власти Москвы оценят её в 15 млн рублей (кадастровая стоимость). Таким образом, метр площади по новым расценкам будет стоить 187500 рублей.

При этом инвентаризационная стоимость квартиры была в 40 раз ниже, а налог на квартиру по прежним расценкам составлял одну тысячу рублей.

По новым расчётам не попадают под налог: 50 кв.м для ― дома, 20 кв.м ― для квартиры, 10 кв.м ― для комнаты. То есть в квартире площадью 80 кв.м под налог попадают только 60 кв.м.

Налог на квартиру рассчитывается: площадь Х цена за метр Х ставка налога (60 х 187 500 х 0,0015 = 16 875 рублей). Это окончательный ежегодный налог на квартиру.

Налог на жильё,это-вопиющее нарушение Конституции РФ относительно права на частную собственность! pic.twitter.com/Fbl2u7Kf5P

Однако для того чтобы не вводить население в шок, правительство придумало понижающие коэффициенты, позволяющие подойти к этой сумме постепенно, до 2019 года. Полный налог в 16 875 рублей придётся заплатить только в 2020 году.

Понижающие коэффициенты ежегодно будут подниматься на 20%. Таким образом, владельцы квартиры заплатят в 2016 году 4175 рублей, 2017 году ― 7 350 рублей, 2018 году ― 10 525 рублей, 2019 году ― 13 700 рублей, 2020 году ― 16 875 рублей. Таким образом, налог к 2020 году увеличится в 17 раз: с 1 тысячи рублей до 17 тысяч рублей.

Повышение ставок налога в регионах может увеличить его размер и в 30 раз.

Как налог будут платить льготники?

Льготник, который является владельцем дома, гаража и квартиры, не будет платить налог, если в его собственности имеется одно жилое помещение. Однако при наличии двух квартир он может не отчислять налог только по одной из них. Он должен уведомить налоговые структуры о том, какую квартиру он будет оплачивать, иначе они сделают выбор самостоятельно.

Вниманию пенсионеров. Вы освобождены от уплаты налога на имущество,земельный, трансп.налогhttps://t.co/uh8Fop4JOI pic.twitter.com/O85wZ8D9jr

Льготы предоставлены налоговым законом пенсионерам, ветеранам труда, инвалидам группы 1 и 2, Героям Советского Союза, чернобыльцам, инвалидам детства, участникам ВОВ, военнослужащим и членам их семей в случае гибели военнослужащих, пенсионерам. Сюда не входят малоимущие граждане, многодетные семьи. Расширение списка льготников возможно в регионах по согласованию с местной властью.

Мнение экспертов

Для обладателей дорогих квартир или имеющих несколько жилых помещений повышение налога существенно ударит по карману. По мнению экспертов, это заставит их продавать квартиры или сдавать в аренду. Появление на рынке большого количества жилья снизит на него цены.

С другой стороны, повышение налога позволит внести в бюджет дополнительные ресурсы для строительства дорог, коммуникаций, энергосистем и в других целях, считают эксперты.

Спорным моментом остаётся установление кадастровой стоимости объекта, которая может определяться как коллективно, так и индивидуально. Именно от этого будет зависеть расчёт налога и количество судебных споров граждан.

Депутаты предлагают отменить налог на имущество на территории СЭЗ «Крым» pic.twitter.com/oG9hR7YRrc

Другим отрицательным моментом является перераспределение бизнеса по регионам. Компании займутся поисками регионов с более благоприятной налоговой нагрузкой. В результате этого бедные регионы могут стать ещё беднее, полагают эксперты.

Кроме того, повышение налога отразится на наиболее незащищённых слоях населения, имеющих низкие доходы. Также может вырасти стоимость социально значимых услуг в медицине и образовании.